Arviokirja

Haluaisitko säästää tuhansia euroja rahaa?

Arviokirja on asiantuntijan laatima lausunto, jolla määritetään jonkin varallisuuserän arvo. Useimmiten minulta tilataan arviokirja asunnon, kiinteistön tai metsä- tai maatilan markkina-arvon määrittämiseksi.

Kuluvan vuoden aikana olen huomannut, että arvioita tilataan yhä useammin silloin, kun perukirjaan on uskottujen miesten toimesta merkitty kiinteistön arvoksi verohallinnon määrittelemästä jälleenhankinta-arvosta poiketen alhaisempi summa. Verohallinto on lähestynyt kuolinpesiä ja ilmoittanut aikovansa oikaista kiinteistön arvon vastaamaan omaa jälleenhankinta-arvoaan. Maaseudulla tai muuttotappiokunnissa on kuitenkin tavallista, että kiinteistön paras mahdollinen myyntihinta vapailla markkinoilla on alempi kuin verohallinnon kiinteistöverotuspäätöksestä löytyvä jälleenhankinta-arvo.

Usein tässä vaiheessa joko perunkirjoituksessa toiminut uskottu mies tai pesän ilmoittaja ottaa yhteyttä tiedustellen, voisinko laatia arviokirjan. Äärimmäisissä tapauksissa tekemäni arvion lopputulos ja verohallinnon jälleenhankinta-arvo ovat eronneet toisistaan yli 100 000 euroa. Erityisesti silloin, kun kuolinpesän oikeudenomistajia on vain muutama, pesän varallisuus on merkittävä, eikä kiinteistöä aiota myydä, perintöveron kannalta on olennaista hankkia asiantuntijalausunto kiinteistön arvon määrittämiseksi. Virheellinen arvo perukirjassa voi myös johtaa epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen osituksessa tai perinnönjaossa.

Melko usein arvioitavaan kohteeseen tutustuessani kuulen kysymyksen:

"Perukirjaan merkitsimme arvoksi X. Voisiko kiinteistön arvioida perukirjan arvon mukaisesti?"

Vastaus on yksiselitteinen: asiantuntijan arvion lopputulos ei riipu tilaajasta. Kyse ei ole "musta tuntuu" -tyyppisestä sähköpostissa lähetettävästä hinta-arviosta, vaan arviota laatiessaan asiantuntija noudattaa kansainvälisiä arviointistandardeja (International Valuation Standards, IVS). Näin laadittu arvio perustuu useaan eri näkökulmaan ja toteutuneisiin, vertailukelpoisiin kauppahintatietoihin. Lopputulos on siis suurelta osin riippumaton sekä tilaajasta että arvioijasta itsestään.

Lähes aina kuolinpesälle tulee edullisemmaksi tilata asiantuntijan arvio ennen perunkirjoituksen pitämistä. Tällöin uskottujen miesten ei tarvitse erikseen käyttää aikaa kiinteistön arviointiin, vaan perukirjaan voidaan suoraan merkitä asiantuntijan määrittämä arvo. Lisäksi on suositeltavaa liittää asiantuntijalausunto mukaan perukirjan liitteisiin. Käytännön kokemukseni mukaan verohallinto ei yleensä ole ryhtynyt oikaisemaan perukirjan arvoa silloin, kun kiinteistön arvo on perusteltu asiantuntijalausunnolla.

Tämä lyhyt blogikirjoitus käsittelee pääasiassa (asuin)kiinteistön arviointia. Kirjoitan myöhemmin lisää muista arvioinneista.

Hyvää alkavaa vuotta 2025!

– Antti –